Nhiều doanh nghiệp bất động sản rục rịch trở lại tìm vốn trên kênh trái phiếu sau “cú sốc” Tân Hoàng Minh bị hủy 9 đợt phát hành trái phiếu trị giá nghìn tỷ đồng.

Ào ạt bung trái phiếu

Cụ thể, trong tháng 5, nhóm doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản phát hành 6.879 tỷ đồng trái phiếu, tương đương 28,53% tổng giá trị phát hành. Trong đó, nổi bật nhất là Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Nova với 5.774 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 10 năm.

Những cái tên khác như Công ty cổ phần Long Thành Riverside phát hành 105 tỷ đồng, Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản An Gia phát hành 300 tỷ đồng, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh địa ốc Mỹ Phú phát hành 700 tỷ đồng, Công ty cổ phần Hội An Invest phát hành 700 tỷ đồng.Ngoài ra, còn một số doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng, dịch vụ lưu trú phát hành trái phiếu huy động hơn 1.600 tỷ đồng trong tháng 5, gồm Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển du lịch Phú Quốc phát hành trái phiếu doanh nghiệp huy động 717,2 tỷ đồng, Công ty cổ phần Sunbay Ninh Thuận phát hành trái phiếu doanh nghiệp huy động 900 tỷ đồng.Lĩnh vực xây dựng có Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị Ân Phú phát hành trái phiếu riêng lẻ 50 tỷ đồng. Ngành dịch vụ có Công ty cổ phần Encapital Holdings phát hành 130 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ.Sang tháng 6, hoạt động phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản tiếp tục bùng nổ mạnh hơn. Theo VBMA, tính đến 1/6 - 1/7, có một đợt phát hành trái phiếu quốc tế trị giá 100 triệu USD của Công ty cổ phần Vingroup và 44 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với giá trị là 30.120 tỷ đồng.Danh sách doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu gồm Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc Nova: 783 tỷ đồng, Công ty cổ phần Đầu tư Hưng Lộc Phát: 150 tỷ đồng, Công ty cổ phần Tập đoàn Taseco: 120 tỷ đồng, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long: 500 tỷ đồng…Theo các chuyên gia, phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một kênh huy động vốn làm dự án chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Tính chung 6 tháng đầu năm, lĩnh vực này đứng thứ 2 về tổng số vốn huy động qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp, chỉ xếp sau nhóm ngân hàng thương mại.Trước đó, trong báo cáo gửi Chính phủ liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp, Bộ Tài chính cho biết, có 20 doanh nghiệp bất động sản vay nợ trái phiếu nhiều nhất trong năm 2021 với tổng số tiền lên đến hơn 100.000 tỷ đồng, lãi vay từ 8 - 12,9%/năm.Đáng chú ý, trong số này, nhiều doanh nghiệp phát hành huy động số lượng vốn cao gấp hàng chục lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, phải kể đến Công ty TNHH kinh doanh BĐS Mediterranena Revival Villas, vốn huy động thông qua phát hành trái phiếu bằng 47 lần vốn chủ sở hữu.Công ty cổ phần Osaka Garden phát hành 7.700 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp nhưng vốn chủ sở hữu chỉ 270 tỷ đồng.Ngoài 2 doanh nghiệp kể trên, hàng loạt doanh nghiệp phát hành lượng trái phiếu vay lượng vốn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu như Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Vạn Trường Phát gấp 4 lần, Công ty cổ phần Hoàng Phú Vương và Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Residence cũng gấp 6 lần...

Rủi ro chực chờ từ khối nợ khổng lồ

Báo cáo triển vọng thị trường nửa cuối 2022 của Công ty Chứng khoán KB Securities cho thấy, năm 2022, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản đạt 123.400 tỷ đồng, trong đó tỷ trọng phần lớn đến từ nhóm doanh nghiệp bất động sản không niêm yết chiếm 84,5% và nhóm niêm yết chỉ chiếm 15,5%.Trong bối cảnh cơ quan chức năng kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cũng như giám sát hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất, trong vài quý tới, chắc chắn doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn. Việc cần số tiền lớn nhằm phục vụ cho đáo hạn trong năm nay có thể làm gia tăng áp lực lên cân đối dòng tiền của các doanh nghiệp này, thậm chí cả ngành bất động sản.

“Dù không xuất hiện sự đổ vỡ gây lan tỏa mạnh ở nhóm các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vốn hóa lớn nhưng chúng tôi cho rằng tình hình hoạt động ở nhóm bất động sản niêm yết nói riêng và lĩnh vực bất động sản nói chung sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực trong 2 quý cuối năm khi dòng tiền vào lĩnh vực này bị siết chặt cả từ kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp và dòng vốn tín dụng”, chuyên gia của KB Securities nhận định.

Trong kịch bản tiêu cực, nếu thị trường diễn biến ảm đạm khiến bán hàng gặp khó khăn, không thu xếp được nguồn vốn đảo nợ dẫn đến gián đoạn vòng quay tiền, có thể gây ra hệ lụy lan toả lên hoạt động của ngành ngân hàng khi hai ngành này có mối liên thông chặt chẽ với nhau.Chuyên gia của FiinRatings cũng cảnh báo, khối lượng phát hành "khủng" nên áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2 - 3 năm tới đây sẽ vô cùng lớn. Áp lực trả nợ còn có thể tác động đến rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu hoặc để mua trái phiếu.

"Điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ lớn hơn của các doanh nghiệp bất động sản mà theo chúng tôi còn tác động đến rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng", báo cáo của FiinRatings nêu.

Chuyên gia tài chính PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên Học viện Tài chính, bày tỏ lo ngại về sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản. Ông Thịnh cho biết, nhà đầu tư cá nhân chỉ nhìn vào lãi suất cao mà không dựa trên sức khoẻ của doanh nghiệp, trong khi doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu trong thời điểm dịch bệnh, áp lực kinh doanh và trả nợ rất lớn.

"Hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản có thể có rủi ro phát sinh từ việc không công bố thông tin hoặc công bố thông tin không chính xác. Ngoài ra còn có sự thiếu kiểm tra, thiếu giám sát của cơ quan quản lý nhà nước. Từ đó làm cho thị trường chứng khoán Việt Nam tiềm ẩn nhiều rủi ro rất lớn, ảnh hưởng đến nền kinh tế và quyền lợi nhà đầu tư", chuyên gia nhấn mạnh.